这就是:把容积率做到极限的那个简单公式！

2017.12.01

一：对容积率的极限计算

对于一块方正的地块，只考虑南北向，当住宅呈现如左图的排列时容积率达到最大（用足南北向长度且正好满足日照间距）

此时，该地块的容积率计算公式：

假定地块内部各楼座层数一致

二：影响i的因素分析

增大 n

增加层数。增加容积率最直接的方法就是增加建筑层数，后面我们会研究两者之间的关系。

减少 r

降低日照系数。这是容积率地域差异的根本原因，相同的地块，南方城市可以实现更高的开发强度；对于一个城市而言，r是定值，这时可以通过旋转楼体、增加塔楼的方式折减r,进而提高容积率。

减少 h

压缩层高。通过压缩层高来降低总楼高；通过住宅顶层北退台也可以达到降低有效遮挡高度的效果，从而提高容积率。

增大 b

增大进深。北方地区受节能因素制约，进深过大会影响住宅舒适度，南方地区灵活性更大，可以通过丰富形体变化、设置天井等方式增加建筑的进深。

3：提高容积率的常用手段

旋转建筑，日照系数得到折减

▲不同方位间距折减系数（表中方位为正南向偏东、偏西的方位角）

▲以北京地区为例，板楼r取1.6，塔楼r可以取1.1~1.2。

4.研究层数与容积率的对应关系

对于一个确定的项目，r为定值，h与b可变范围有限。以某北方城市为例，r=1.5，h取3m，b取13m，则——

可以看出，对于北方城市的板楼住区：

当n较小时，n的改变对i的影响较大；当n较大时，n的改变对i的影响较小；当n趋近于无穷大时，i趋近于极限2.9。

亦可以看到，高层物业对容积率不敏感，低层物业对容积率较敏感。

通常情况下项目容积率都一定低于我们的极限计算公式，降低容积率的影响因素包括：

☀地块退线要求（硬性）

建筑范围控制线通常还要退建筑红线

☀住宅间距要求（硬性）

符合基本的建筑长度限制；留出消防通道、卫生间距等空间

☀社区公共空间（弹性）

虽然对提升容积率没有贡献，但与社区外部空间舒适度直接相关，低密度物业尤其突出

☀地块条件限制（弹性）

地块不规则，或受地质、地形条件限制，影响地快利用效率

那么现实中为什么有些项目的容积率可以超过2.9很多呢？

•东、西向住宅的大量出现

•高层塔楼大量出现

•项目中有商业、办公、公寓等其他非住宅性质的物业出现

•地块较小，比如一、两栋楼的项目，利用地块北边界实现层数突破

5.总结：住宅设计中的节地（提高容积率）措施

☀增加层数（增加n，超过8层后，容积率提升不明显）

☀降低层高（减少h)

☀北退台或斜屋面（减少h）

☀加大进深（增加b)

☀适当布置东西向住宅，让房屋日照间距用地有部分重叠；

☀适当布置高层塔式住宅；

☀建筑旋转适当偏角，折减日照系数；

☀在城市道路南侧布置高层，把日照间距用地纳入道路用地；

☀合理确定住宅排数和高度，用足地块南北向长度。

6.产品形式与容积率对应关系经验取值

7.容积率与社区意向的实战案例

案例：项目地块规划指标

☀地块现状：地块呈较规则的四边形，地势比较平坦

根据项目容积率和占地规模，通常可能出现三种产品形式的组合方式

根据项目地块规划条件以及客户目标，通过项目研究可以看到在容积率不大于2.5的情况下，一般可能出现的产品形式有以下几种：

研究内容一：产品比例构成与社区空间性质的规律

典型案例产品比例指标列表

容积率在1.1以下的项目，高层占地比例较低，整体社区低密度居住氛围强烈，高层起到点缀、陪衬的作用

容积率在1.1—1.5的项目，高层占地比例约为三成，整体社区空间低密度物业与高层物业各成气候，壁垒分明

容积率超过1.5的项目，高层占地比例接近一半，高层物业对社区整体空间的控制作用明显增强，低密度氛围仅限局部

更多案例显示，当容积率在1.5—2.5区间时，社区的整体空间感觉不会有质的变化，呈现“高低混搭”的空间意向

当降低容积率时，企业经营收益出现下降，同时并未给社区整体居住环境带来显著提升，因此建议不降低容积率

随着容积率的上升，高层建面比例迅速上升，上升速率要远大于其占地比

容积率与高层建筑指标变化图

当容积率上升至1.4时，高层建面比迅速上升至70%左右,随着容积率继续上升，高层建面比在70-80%间缓慢变化

高层占地比则随着容积率的增加，匀速上升

通过案例研究，确定产品比例构成与社区空间性质规律的结论

☀当容积率在1.5-2.5之间移动时，社区空间感受不会有明显改变

☀通过经济测算可知，在长沙市场中，项目总利润额与容积率呈线性关系变化，本项目容积率在2.5时，实现项目最高利润

研究内容二：社区整体规划与产品布局规律

通过案例研究，可以发现“高低混搭”的中密度社区整体规划布局存在以下规律：

1、高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性，对低密度物业环境提供支持

2、高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间

3、集约利用土地，形成集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异，提升社区空间质量

4、在以上三条的基础上，社区规划还往往追求较强的“形式感”，形成富有特色的社区形象，产生市场冲击力

高层界定区域，围合社区，强化内部空间的领域感和私密性

高层成为低密度组团的外部屏障，并且能够形成连续的展示面

高低两种物业形式的产品相对集中布置，形成各自独立的组团空间

不同物业形式各自形成完整的组团，保证了低密度社区居住氛围匀质化

集中、规模化的社区开放空间，作为高低物业的分隔与过渡，柔化建筑形式差异

景观水系自然地将高层与联排居住区分开，廊桥设计既丰富了景观，又建立了联系

“形式感”的规划给人以强烈的视觉冲击和空间体验

强化社区规划“形式感”的常见手段：

A、追求强烈和极致化的空间对比

B、经营“轴线”

C、几何图案化的构图效果

D、单元复制/ 母题重复

E、旋转与律动

F、超大尺度的空间元素（如建筑、水面等）